Ganancias de Capital en Costa Rica: Guía Legal 2026

Ganancias de Capital en Costa Rica: Guía Legal para Inversionistas, Holdings y Empresas

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Vender un inmueble, ceder acciones de una empresa, liquidar una inversión o reorganizar un grupo de sociedades: todas estas operaciones pueden generar ganancias de capital en Costa Rica. Desde la reforma fiscal de 2019, el fisco costarricense las grava de forma general, ya no solo excepcional. Para un inversionista extranjero, un holding familiar o una empresa que planea una fusión, entender este impuesto no es un ejercicio contable de último momento. Es una variable que debería incidir en cómo se estructura la inversión desde el primer día, no cuando ya se firmó el contrato de compraventa.

¿Qué son las ganancias de capital en Costa Rica y cuándo se generan?

Antes de julio de 2019, Costa Rica solo gravaba las ganancias de capital cuando formaban parte de una actividad comercial habitual —un desarrollador que vende lotes, por ejemplo—. Las ganancias ocasionales de un particular, o de una empresa que vendía un activo fuera de su giro normal, en general no pagaban impuesto. La Ley N.° 9635, “Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas”, cambió esa lógica. Desde su entrada en vigor, toda ganancia de capital está sujeta a impuesto. Esto aplica a la venta, permuta o cualquier otra forma de traspaso de un bien o derecho, salvo que exista una exención expresa.

El artículo 27 ter de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley N.° 7092) define la ganancia de capital como el incremento en el valor del patrimonio del contribuyente. Ese incremento se produce con motivo de cualquier alteración en la composición del patrimonio. Para calcularlo, se compara el valor de adquisición ajustado de un bien contra el valor de venta o enajenación. El valor ajustado incluye el costo de compra, más mejoras, menos depreciación fiscal acumulada, cuando corresponda. Si el resultado es positivo, hay ganancia de capital gravada. Si es negativo, hay una pérdida que, dentro de ciertos límites, puede declararse y arrastrarse a períodos posteriores.

Este marco aplica tanto a inmuebles como a acciones, cuotas o participaciones sociales, títulos valores, derechos contractuales y, como se explica más adelante, a criptoactivos. Es, en la práctica, el impuesto que con mayor frecuencia sorprende a inversionistas extranjeros. Quienes compran propiedad, constituyen una sociedad de tenencia o participan en un holding en Costa Rica sin haber estructurado antes su salida son los que más se ven afectados.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre las ganancias de capital en Costa Rica?

La tarifa general: 15% sobre la utilidad

El artículo 31 ter de la Ley N.° 7092 fija la tarifa general aplicable a las ganancias de capital en Costa Rica en un 15% sobre la renta imponible. Es decir, sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición ajustado del bien. Esta es la regla por defecto para la generalidad de las transacciones ocurridas después del 1 de julio de 2019.

La opción transitoria: 2.25% sobre el precio de venta

La misma norma incorpora un régimen transitorio para no penalizar en exceso la plusvalía acumulada en bienes adquiridos antes de la reforma. Si el bien o derecho se adquirió antes del 1 de julio de 2019, existe una opción especial. Por única vez, y solo en la primera venta posterior a esa fecha, el contribuyente puede pagar una tarifa reducida del 2.25% sobre el precio bruto de venta. Esta tarifa reemplaza el 15% que aplicaría sobre la utilidad. Esta opción conviene especialmente cuando el bien se apreció mucho con el tiempo, o cuando no existe documentación clara del costo histórico de adquisición.

Cómo y cuándo se declara

El impuesto se declara y paga por cada hecho generador, dentro de los primeros quince días naturales del mes siguiente a la fecha de la venta. Desde octubre de 2025, las declaraciones se presentan a través del sistema TRIBU-CR de la Dirección General de Tributación, que sustituyó los formularios utilizados con anterioridad. Recomendamos siempre confirmar el formulario vigente con su contador antes de declarar, ya que la plataforma ha incorporado ajustes durante su primer año de operación.

Cuando el 15% no aplica: bienes afectos a una actividad lucrativa

Uno de los puntos que con más frecuencia genera confusión —y contingencia fiscal— es asumir que toda venta de un activo empresarial tributa automáticamente al 15% de ganancias de capital. No es así. La ley distingue entre bienes o derechos afectos a una actividad lucrativa habitual del contribuyente y bienes que no lo están.

El bien que se vende puede estar afecto a la actividad económica por la cual la empresa ya tributa el Impuesto sobre las Utilidades. Algunos ejemplos: el edificio de una fábrica, el inventario de un comerciante, o las acciones que un fondo compra y vende como parte de su giro. En ese caso, la ganancia generada se integra a la renta bruta de ese impuesto, no al régimen especial de ganancias de capital. Esto importa porque ambos impuestos tienen tarifas, reglas de arrastre de pérdidas y momentos de reconocimiento distintos.

En cambio, el bien puede no estar afecto a la actividad. Algunos ejemplos: un terreno ocioso, una inversión financiera separada del negocio, o los activos de una sociedad de mera tenencia sin actividad comercial propia. En ese caso, la venta tributa bajo las reglas de ganancias de capital ya descritas: 15% sobre la utilidad, o 2.25% sobre el precio si el bien se adquirió antes de julio de 2019. La Dirección General de Tributación ha sido enfática en que esta calificación depende de los hechos concretos de cada caso, no de cómo la empresa etiquete contablemente el activo. Por eso resulta indispensable un análisis previo a la venta, y no una defensa posterior a la fiscalización.

Exenciones legales: vivienda habitual, herencias y ventas ocasionales

El artículo 28 bis de la Ley N.° 7092 recoge las exenciones expresas al impuesto. Las más relevantes para inversionistas y familias son:

• Vivienda habitual: la ganancia de capital obtenida al vender la casa de habitación del contribuyente está exenta. La exención se mantiene incluso si el inmueble está inscrito a nombre de una sociedad de mera tenencia, siempre que se demuestre de forma indubitable que esa propiedad servía como residencia habitual de los dueños de la sociedad. Este es un punto especialmente relevante para quienes ya usan una sociedad para titular su vivienda por razones de protección patrimonial.
• Herencias, legados y donaciones: las transmisiones a título gratuito por causa de muerte, en general, no configuran el hecho generador del impuesto de la misma forma que una venta onerosa. Aun así, cada caso debe analizarse según la naturaleza específica de la transmisión.
• Ventas ocasionales de bienes muebles no registrables: la venta esporádica de bienes personales que no requieren inscripción en un registro público —muebles del hogar, enseres, una colección privada— también está exenta, siempre que no constituya una actividad habitual.

Estas exenciones no operan de forma automática ante una fiscalización. La carga de probar que el inmueble era efectivamente la vivienda habitual, o que la venta fue realmente ocasional y no parte de una actividad comercial encubierta, recae sobre el contribuyente.

Vendedores no domiciliados: la retención del 2.5%

Costa Rica recibe un volumen considerable de inversión extranjera en bienes raíces y en sociedades locales. Por eso, la ley previó un mecanismo específico para vendedores no domiciliados. Cuando quien vende un inmueble situado en Costa Rica no es residente fiscal en el país, aplica una regla especial. El artículo 28 ter de la Ley N.° 7092 obliga al comprador a retener y enterar al fisco un 2.5% del valor de la contraprestación pactada, como un pago a cuenta del impuesto sobre ganancias de capital.

Ese 2.5% no siempre coincide con el impuesto final que le corresponde al vendedor. Si la retención resulta superior al 15% (o al 2.25%, según el régimen que aplique) sobre la ganancia real, el vendedor no domiciliado puede autoliquidar posteriormente y solicitar la devolución del saldo a favor. En transacciones donde tanto comprador como vendedor son entidades no residentes, la autoridad fiscal ha aclarado en resoluciones que la parte vendedora debe tramitar un número de identificación fiscal especial. Ese trámite es necesario para poder declarar y pagar el impuesto correspondiente.

Cómo reportar las ganancias de capital ante el Ministerio de Hacienda

Los formularios: 110 para personas físicas, 111 para personas jurídicas

Desde octubre de 2025, toda la gestión se hace en TRIBU-CR, el nuevo sistema del Ministerio de Hacienda que sustituyó a la Administración Tributaria Virtual (ATV). El impuesto de ganancias y pérdidas de capital tiene dos formularios específicos dentro de esa plataforma: el formulario 110 para personas físicas y el formulario 111 para personas jurídicas. Ambos son declaraciones autoliquidativas: usted mismo calcula el impuesto y lo paga al presentar la declaración.

Cuando el comprador debe retener el impuesto a un vendedor no domiciliado, existe un formulario distinto: “Retenciones de Ganancias de Capital – No Domiciliado”. Este formulario también está disponible únicamente en TRIBU-CR. Si la retención se presenta por cualquier otro medio, la ley la tiene por no presentada.

El trámite en TRIBU-CR requiere completar el Registro Único Tributario y elegir el formulario correcto según su caso. También exige calcular con precisión la base imponible dentro del plazo de 15 días naturales. Un error en cualquiera de estos pasos puede generar intereses, recargos u observaciones posteriores de la Dirección General de Tributación. Nuestro equipo tributario-contable puede acompañarle en todo el proceso y subir la declaración correctamente por usted.

Un detalle que muchas partes pasan por alto

En transacciones de bienes inmuebles, la responsabilidad de declarar y pagar recae, según el caso, sobre el vendedor o sobre el comprador que actúa como agente retenedor. Por eso, la práctica recomendada para notarios es incorporar en la escritura pública un texto que indique con claridad quién gestionará la declaración y el pago de cada impuesto. Si nadie asume esa responsabilidad de forma expresa, ambas partes pueden terminar respondiendo de forma solidaria ante Hacienda.

Holdings y sociedades de tenencia: la figura legal detrás de la protección patrimonial

Usos legítimos de un holding en Costa Rica

En Costa Rica es una práctica consolidada estructurar inversiones —inmuebles, participaciones en otras empresas, carteras de inversión— a través de una sociedad de tenencia de acciones. Esto se hace comúnmente mediante una sociedad anónima o de responsabilidad limitada, en lugar de mantener la titularidad directa a nombre de la persona física. Esta figura no es, por sí sola, un mecanismo de elusión fiscal; es una herramienta de organización patrimonial y de gestión de riesgo con varios usos legítimos:

• Separación de responsabilidad por proyecto: constituir una sociedad distinta para cada propiedad o línea de negocio aísla el riesgo. Un problema legal o financiero en un activo no compromete automáticamente a los demás.
• Planeación sucesoria: transmitir acciones de una sociedad de tenencia a los herederos suele ser administrativamente más ágil que dividir la titularidad directa de varios inmuebles. Sin embargo, esto no elimina la necesidad de un testamento o instrumento sucesorio adecuado.
• Gobernanza y control: permite fijar reglas claras de administración, quórums y derechos entre socios o familiares mediante el pacto social y acuerdos parasociales.
• Consolidación previa a una venta o inversión: agrupar activos dispersos bajo un mismo holding facilita procesos de due diligence, levantamiento de capital o venta a un inversionista estratégico.

Lo que un holding no hace

Es importante ser precisos sobre lo que un holding no hace. Constituir una sociedad de tenencia no elimina el impuesto sobre las ganancias de capital en Costa Rica. El impuesto se debe pagar cuando finalmente se vende el activo o las acciones de la sociedad a un tercero, y la ganancia sigue calculándose conforme a las reglas ya explicadas. Lo que sí ofrece la estructura correcta es previsibilidad y protección patrimonial. También abre, en escenarios de reorganización dentro de un mismo grupo económico, la posibilidad de diferir el impuesto conforme a la figura que se explica a continuación.

Reorganización empresarial: diferir el impuesto sin evadirlo

Qué cubre la reorganización empresarial

El artículo 27 quáter de la Ley N.° 7092 introdujo la figura de la reorganización empresarial, una de las herramientas más útiles —y más malentendidas— para estructurar holdings y grupos de sociedades en Costa Rica. La norma cubre procesos de reorganización realizados por distintos medios: adquisición de acciones, cuotas o participaciones sociales; aportes no dinerarios o en activos; fusiones y escisiones; compra del establecimiento mercantil; y transferencia total o parcial de activos y pasivos, entre otros. En estos casos, las ganancias de capital que se puedan generar se consideran no realizadas. Para eso, la operación debe cumplir con los principios de neutralidad fiscal y continuidad del negocio, y debe existir un motivo económico válido detrás de la reorganización.

Esto no es una exención: es un diferimiento. La Dirección General de Tributación ha sido clara en que la reorganización empresarial no borra el impuesto, sino que pospone su reconocimiento hasta que el bien se transfiera efectivamente a un tercero ajeno al grupo. Para lograrlo, los activos deben mantener su valor histórico y su fecha de adquisición original. Así, la ganancia diferida se reconoce íntegramente cuando finalmente se realiza frente a terceros.

El motivo económico válido: el punto que más se cuestiona

El elemento más delicado —y el que con más frecuencia cuestiona la administración tributaria— es el motivo económico válido. Reorganizar un grupo de sociedades justo antes de una venta prevista, con el único propósito de reducir la carga fiscal, es un riesgo real. Ese tipo de operación es precisamente el que la autoridad fiscal puede recaracterizar. En ese caso, puede negarle el diferimiento. Por eso, cualquier reorganización dentro de un holding —fusión de subsidiarias, aporte de un inmueble a una nueva sociedad, escisión de una línea de negocio— debe documentarse con una justificación de negocio genuina. Esa justificación debe ser anterior e independiente de cualquier transacción de salida.

Ganancias de capital en criptoactivos y activos digitales

Ganancias ocasionales vs. actividad habitual con criptoactivos

La venta o permuta de criptoactivos por parte de un residente fiscal costarricense también puede generar ganancias de capital en Costa Rica, bajo la misma lógica aplicable a otros bienes. Si la operación es ocasional y no constituye una actividad lucrativa habitual, tributa como renta o ganancia de capital a la tarifa general. Si, por el contrario, la persona o empresa se dedica de forma habitual, pública y frecuente a comerciar con criptoactivos, esa actividad puede recalificarse como lucrativa habitual. En ese caso, tributaría bajo las reglas del Impuesto sobre las Utilidades en lugar del régimen de ganancias de capital.

Esta lectura se basa en el principio general de habitualidad que la ley aplica a cualquier tipo de bien (Art. 27 ter), ya que a la fecha no existe una resolución de la Dirección General de Tributación dedicada específicamente a criptoactivos. Antes de reportar una operación cripto, conviene confirmar con nuestro equipo el tratamiento aplicable a su caso concreto.

El impacto de la Ley VASP (N.° 10961)

Costa Rica aprobó recientemente la Ley N.° 10961, que regula a los proveedores de servicios de activos virtuales (VASP) y entrará en plena vigencia en septiembre de 2026. Con ella se espera mayor claridad y trazabilidad sobre estas operaciones. Esto hace todavía más relevante planificar con anticipación la estructura bajo la cual se mantienen y eventualmente se liquidan posiciones en criptoactivos, especialmente para holdings de inversión con exposición cripto.

Nuestro servicio: Estructuración Patrimonial y Planeación de Ganancias de Capital

Acompañamos a inversionistas, familias y empresas en la estructuración legal de sus activos en Costa Rica antes de que una venta o reorganización se materialice:

• Análisis previo a la venta de un inmueble, sociedad o cartera de inversión, para determinar el régimen tributario aplicable y las opciones legítimas disponibles.
• Gestión y presentación de la declaración de ganancias de capital en TRIBU-CR (formularios 110 o 111). Incluye el cálculo de la base imponible y la coordinación con notario y contador para cumplir el plazo de 15 días.
• Constitución y gobierno de holdings y sociedades de tenencia para inversión inmobiliaria, planeación sucesoria y separación de riesgo por proyecto.
• Diseño y documentación de procesos de reorganización empresarial (fusiones, escisiones, aportes de activos) conforme al artículo 27 quáter, con el respaldo de un motivo económico válido.
• Representación ante consultas y fiscalizaciones de la Dirección General de Tributación relacionadas con ganancias de capital.
• Coordinación con su contador o firma de auditoría para la declaración correcta del impuesto en el sistema TRIBU-CR.

Recomendaciones prácticas

1. Estructure antes de comprar, no antes de vender. La forma en que se titula un activo desde el inicio determina buena parte de las opciones fiscales disponibles al momento de la salida.
2. Documente el costo de adquisición y las mejoras de cada activo desde el primer día. Esa documentación es la que permite calcular correctamente la utilidad gravable, en lugar de depender por defecto de la tarifa sobre el precio bruto.
3. No asuma que un holding elimina el impuesto. Un holding bien diseñado ordena el patrimonio y puede diferir el impuesto en una reorganización legítima. Pero no sustituye el pago del impuesto cuando el activo finalmente se vende a un tercero.
4. Evalúe la afectación de cada activo a su actividad económica antes de asumir que toda venta empresarial tributa al 15% de ganancias de capital.
5. Planifique cualquier reorganización con tiempo y con una justificación de negocio independiente de cualquier venta futura ya prevista.

Preguntas Frecuentes

Sobre qué son y cuánto se paga

¿Qué son las ganancias de capital y a quiénes aplica este impuesto en Costa Rica?

Son el incremento en el valor del patrimonio de una persona física, jurídica o ente colectivo. Se produce al vender, permutar o traspasar un bien o derecho por un valor superior a su costo de adquisición. Desde la Ley N.° 9635, este impuesto aplica de forma general y ya no solo excepcional. Aplica a residentes y no residentes que obtengan una ganancia sobre bienes y derechos de fuente costarricense: inmuebles, acciones, títulos valores, criptoactivos, entre otros. La excepción son los casos con una exención expresa, como la de la vivienda habitual.

¿Cuál es la tarifa del impuesto a las ganancias de capital en Costa Rica?

La tarifa general es del 15% sobre la utilidad (precio de venta menos costo de adquisición ajustado). Para bienes adquiridos antes del 1 de julio de 2019, existe una opción única. Se puede pagar un 2.25% sobre el precio bruto de venta, aplicable solo en la primera transacción posterior a esa fecha.

Sobre exenciones y el trámite ante Hacienda

¿Se paga este impuesto si vendo mi casa de habitación?

No. La vivienda habitual del contribuyente está exenta conforme al artículo 28 bis, inciso 7 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Esto aplica incluso cuando el inmueble está a nombre de una sociedad de mera tenencia, siempre que se demuestre que efectivamente servía como residencia habitual.

¿Cómo se reportan las ganancias de capital ante el Ministerio de Hacienda?

Se reportan en el sistema TRIBU-CR, usando el formulario 110 (personas físicas) o el formulario 111 (personas jurídicas), dentro de los 15 días naturales siguientes al mes de la venta. Si el vendedor no está domiciliado, el comprador debe usar el formulario de retención específico para no domiciliados, disponible solo en esa misma plataforma. Nuestro equipo tributario-contable puede encargarse de todo el trámite por usted, para asegurar que la declaración se presente correctamente.

Sobre holdings, empresas y criptoactivos

¿Un holding o sociedad de tenencia elimina el impuesto sobre ganancias de capital?

No lo elimina. Un holding ordena la titularidad de los activos, aísla riesgos y puede diferir el impuesto en una reorganización empresarial legítima conforme al artículo 27 quáter. Sin embargo, el impuesto se termina reconociendo cuando el activo se transfiere finalmente a un tercero ajeno al grupo.

¿Qué pasa si vendo un activo de mi empresa que se usa en el negocio?

Si el bien está afecto a una actividad lucrativa habitual, la ganancia no tributa bajo el régimen especial de ganancias de capital. En su lugar, se integra a la renta bruta del Impuesto sobre las Utilidades, con sus propias reglas y tarifas.

¿Cómo se grava la venta de criptoactivos en Costa Rica?

Si la venta u operación con criptoactivos es ocasional, tributa bajo el régimen de ganancias de capital a la tarifa general. Si la actividad es habitual y con ánimo mercantil, puede recalificarse como actividad lucrativa y tributar conforme al Impuesto sobre las Utilidades.

¿Qué debe pagar el comprador si el vendedor no es residente en Costa Rica?

El comprador debe retener y enterar al fisco un 2.5% del valor de la contraprestación pactada, conforme al artículo 28 ter de la Ley N.° 7092. El vendedor no domiciliado puede posteriormente autoliquidar el impuesto real y solicitar la devolución del saldo a favor, si corresponde.

Lectura recomendada

• Lavado de Activos en Costa Rica: Cripto y Bienes Raíces
• Responsabilidad Penal de las Personas Jurídicas en Costa Rica (Ley 9699)
• Due Diligence Penal en Costa Rica

Fuentes oficiales

• Sistema Costarricense de Información Jurídica (SCIJ) — Artículo 27 quáter, Ley N.° 7092
• Ministerio de Hacienda — Impuestos sobre Rentas, Ganancia y Pérdidas de Capital

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría legal o fiscal individualizada. Las leyes y su interpretación por parte de la Dirección General de Tributación pueden cambiar. Consulte siempre con un abogado y con su contador antes de tomar decisiones basadas en este contenido.