Lavado de Activos en Costa Rica: Cripto y Bienes Raíces

Lavado de Activos en Costa Rica: El Riesgo Legal Detrás de las Transacciones con Cripto y Bienes Raíces

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En materia de lavado de activos, los Bienes raíces y criptoactivos comparten una característica que los vuelve especialmente sensibles: ambos permiten mover grandes sumas de dinero con relativa rapidez y, si no se documentan bien, con relativa opacidad. En Costa Rica, ambos sectores están sujetos a un marco legal de prevención específico — y el delito de legitimación de capitales que corona ese marco tiene una de las penas más severas de todo el Código Penal costarricense: hasta 20 años de prisión.

Por qué cripto y bienes raíces concentran este riesgo

Los activos virtuales y los bienes inmuebles comparten tres características que los organismos internacionales de prevención de lavado de activos consideran factores de riesgo elevado: permiten transferir valor en montos altos, admiten estructuras de titularidad complejas (sociedades, fideicomisos, intermediarios), y —particularmente en el caso de los criptoactivos— pueden moverse entre jurisdicciones sin pasar por un banco tradicional. Costa Rica no es la excepción: ambos sectores están sujetos a un marco de prevención específico dentro de la Ley N.° 7786 (Ley sobre Estupefacientes, Sustancias Psicotrópicas, Drogas de Uso no Autorizado, Legitimación de Capitales y Actividades Conexas) y su normativa conexa.

El delito de legitimación de capitales (Art. 69)

El artículo 69 de la Ley 7786 tipifica el delito de legitimación de capitales —conocido comúnmente como lavado de activos o lavado de dinero— en dos modalidades:

• Adquirir, convertir o transmitir bienes de interés económico, sabiendo que se originan en un delito grave, o realizar cualquier acto para ocultar o encubrir su origen ilícito, o para ayudar a quien participó en el delito original a eludir las consecuencias legales de sus actos.
• Ocultar o encubrir la verdadera naturaleza, el origen, la ubicación, el destino, el movimiento o los derechos sobre bienes que proceden, directa o indirectamente, de un delito grave.

La pena base es de 8 a 20 años de prisión. Existe una modalidad agravada de 10 a 20 años cuando los bienes se originan específicamente en delitos de narcotráfico, sustancias psicotrópicas o financiamiento al terrorismo.

El “delito previo”: casi cualquier delito grave puede activarlo

Aquí está el punto que con más frecuencia se subestima: la ley no exige que el dinero provenga del narcotráfico. El texto habla de un “delito grave”, definido como cualquier delito que, dentro de su rango de penas, pueda sancionarse con cuatro años de prisión o más. Esa definición es deliberadamente amplia, y conecta el lavado de activos con prácticamente cualquier delito económico serio, incluyendo:

• El fraude a la Hacienda Pública (Art. 92 CNPT), sancionado con 5 a 10 años — vea El Delito Tributario en Costa Rica para un desglose completo de montos y supuestos.
• Los delitos de la Ley 9699 de responsabilidad penal de personas jurídicas (corrupción, cohecho, soborno transnacional), sancionados con penas de 3 a 15 años según el supuesto.
• Estafas, administración fraudulenta y otros delitos patrimoniales graves.

La consecuencia práctica es directa: cualquier operación —comprar una propiedad, adquirir criptoactivos, capitalizar una empresa— que involucre fondos originados en alguno de estos delitos puede derivar en una acusación por legitimación de capitales, de forma independiente y adicional al delito original.

Un punto procesal que suele sorprender incluso a quienes ya conocen la ley: la legitimación de capitales es un delito autónomo. El Ministerio Público no necesita una condena firme y previa por el delito grave de origen para acusar por lavado — puede acreditar la existencia de ese delito previo dentro del mismo juicio que juzga la legitimación de capitales. Esto amplía considerablemente el margen de acción de la fiscalía y reduce el margen de defensa basado únicamente en “todavía no me han condenado por el delito original”.

Además, una condena por legitimación de capitales normalmente viene acompañada del comiso de los bienes vinculados al delito — es decir, la pérdida definitiva de la propiedad, criptoactivos o dinero involucrados, a favor del Estado. Es un punto de conexión directo con nuestra práctica de recuperación de activos, tanto para quien defiende bienes de un comiso improcedente como para la víctima que busca recuperar activos de un fraude.

Bienes raíces como sector regulado (Art. 15 bis y 15 ter)

La Ley 7786 no se limita a tipificar el delito; también impone obligaciones preventivas a quienes operan en sectores de alto riesgo. Dos grupos relevantes para el sector inmobiliario:

• Desarrolladores de proyectos inmobiliarios (Art. 15 bis): están catalogados como Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD) y deben inscribirse ante la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), designar un oficial de cumplimiento (o estructura equivalente), y aplicar un programa de prevención de legitimación de capitales, financiamiento al terrorismo y financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva (LC/FT/FPADM), categorizado según su nivel de riesgo.
• Notarios públicos (Art. 15 ter): son sujetos obligados independientes, supervisados por la Dirección Nacional de Notariado en coordinación con la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) del Instituto Costarricense sobre Drogas (ICD). Deben registrarse en la plataforma UIF-Reportes, aplicar debida diligencia del cliente, y emitir Reportes de Operaciones Sospechosas (ROS) cuando corresponda — un deber especialmente relevante porque prácticamente ninguna transacción inmobiliaria en Costa Rica se cierra sin la intervención de un notario.

El umbral de US$10.000 y el reporte de operaciones

El artículo 16 de la Ley 7786 establece un deber general de reporte: cualquier persona física o jurídica que realice operaciones comerciales reiteradas en efectivo —incluidas las transferencias desde o hacia el exterior, en colones o en moneda extranjera— por sumas iguales o superiores a diez mil dólares (US$10.000,00) o su equivalente, debe comunicarlo a la Unidad de Inteligencia Financiera.

Para el sector inmobiliario, esto tiene una implicación práctica evidente: casi cualquier compraventa de una propiedad supera ese umbral, lo que convierte el reporte adecuado —y no solo la buena fe del comprador o vendedor— en parte esencial de una transacción bien estructurada.

Cripto como sector regulado: VASP y el nuevo Art. 15 quater

Los proveedores de servicios de activos virtuales (VASP, por sus siglas en inglés) no están regulados por una ley aparte: la Ley N.° 10961, publicada en La Gaceta el 19 de junio de 2026 y vigente a partir del 19 de septiembre de 2026, es una reforma directa a la propia Ley 7786 que agrega un nuevo artículo 15 quater. Es decir, los VASP se incorporan a la misma familia de sujetos obligados donde ya están los desarrolladores inmobiliarios (Art. 15 bis) y los notarios (Art. 15 ter) — la misma ley que tipifica el delito de legitimación de capitales en su artículo 69 es la que ahora exige el registro y cumplimiento AML/CFT de exchanges, custodios y otros intermediarios de criptoactivos ante SUGEF.

Esa integración normativa tiene una consecuencia práctica importante: un VASP debidamente inscrito bajo el artículo 15 quater puede, de todas formas, verse involucrado en una investigación penal bajo el artículo 69 si procesó transacciones vinculadas a fondos de origen ilícito, particularmente si no documentó adecuadamente el origen de los fondos de sus clientes. El registro regulatorio y la responsabilidad penal son capas distintas de la misma ley, no sustitutos entre sí.

Puede profundizar en los requisitos de inscripción como VASP en nuestra guía de regulación cripto en Costa Rica. En AG Legal, Gonzalo Gutiérrez Acevedo lidera el trámite de constitución e inscripción de sociedades que van a operar como VASP ante SUGEF — la estructura correcta desde el momento de la constitución facilita todo el cumplimiento posterior bajo el artículo 15 quater.

Tipologías de riesgo más comunes

Con base en los patrones típicos que documentan los organismos de prevención (GAFI/GAFILAT) para el cruce entre activos virtuales y bienes raíces, las señales de alerta más frecuentes incluyen:

• Fraccionamiento de pagos (“structuring”): dividir una transacción en montos menores al umbral de reporte para evitar que se documente.
• Conversión rápida de criptoactivos a bienes inmuebles sin trazabilidad clara del origen de los fondos ni documentación de la fuente de riqueza del comprador.
• Uso de sociedades instrumentales o testaferros para ocultar al verdadero comprador o beneficiario final de una propiedad.
• Pagos mixtos (parte en efectivo, parte en criptoactivos, parte mediante transferencia) diseñados para dificultar el seguimiento del monto total real de la operación.

Sanciones por incumplir las obligaciones de sujeto obligado

Más allá del delito penal de legitimación de capitales, el incumplimiento de las obligaciones preventivas (inscripción, reporte, debida diligencia) tiene su propio régimen sancionatorio administrativo bajo el artículo 81 de la Ley 7786: multas de un 5% a un 50% del monto de la transacción no reportada, o multas de 2 a 100 salarios base (entre aproximadamente ¢924.400 y ¢46.220.000 para 2026, según la gravedad), impuestas por la SUGEF o por la Dirección Nacional de Notariado, según corresponda al tipo de sujeto obligado.

Recomendaciones prácticas

1. Documente el origen de los fondos en cualquier operación de alto valor, sea en colones, dólares o criptoactivos — la trazabilidad es su mejor defensa ante una eventual investigación.
2. Si es desarrollador inmobiliario, verifique su estatus de inscripción ante SUGEF bajo el artículo 15 bis y confirme que su programa de prevención esté vigente y documentado.
3. Si es VASP, integre su cumplimiento AML/CFT bajo la Ley 10961 con sus políticas internas de conocimiento del cliente, no como un trámite aislado de registro.
4. Evite fraccionar pagos para quedar por debajo del umbral de reporte — esa práctica, lejos de reducir el riesgo, suele ser en sí misma un indicio que activa una alerta.
5. Ante cualquier señal de una transacción atípica o una notificación de la UIF, busque asesoría penal especializada de inmediato, antes de responder o de continuar con la operación.

Preguntas Frecuentes

¿Qué pena tiene el delito de legitimación de capitales en Costa Rica?

De 8 a 20 años de prisión en su modalidad base (Art. 69 Ley 7786), y de 10 a 20 años en su modalidad agravada, cuando los bienes se originan en delitos de narcotráfico o financiamiento al terrorismo.

¿De qué delitos puede provenir el dinero para que se configure lavado de activos?

De cualquier delito grave, definido como aquel sancionado con 4 años de prisión o más — lo que incluye fraude fiscal, corrupción, estafas y la mayoría de los delitos económicos serios, no solo el narcotráfico.

¿Los desarrolladores inmobiliarios tienen obligaciones legales de prevención de lavado de activos?

Sí. Están catalogados como Actividades y Profesiones No Financieras Designadas bajo el artículo 15 bis de la Ley 7786, y deben inscribirse ante SUGEF, nombrar oficial de cumplimiento y aplicar un programa de prevención.

¿Qué transacciones deben reportarse a la Unidad de Inteligencia Financiera?

Las operaciones en efectivo, incluidas transferencias desde o hacia el exterior, por sumas iguales o superiores a US$10.000 o su equivalente en colones (Art. 16 Ley 7786).

¿Puede un VASP registrado bajo la Ley 10961 enfrentar una acusación por lavado de activos?

Sí. El registro como VASP bajo la Ley 10961 es un requisito regulatorio separado del delito penal de legitimación de capitales del artículo 69 de la Ley 7786; estar registrado no exime de responsabilidad penal si se procesaron fondos de origen ilícito sin la debida diligencia adecuada.

Lectura recomendada

• Regulación Cripto en Costa Rica (Ley 10961)
• Responsabilidad Penal de las Personas Jurídicas en Costa Rica (Ley 9699)
• Due Diligence Penal en Costa Rica

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría legal individualizada. Las leyes y su interpretación jurisprudencial pueden cambiar; consulte siempre con un abogado antes de tomar decisiones basadas en este contenido.